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车位简单其实成本不简单 机动车保有量不断上升

作者:ag娱乐手机版网址 发布于:2020-08-29 07:50 点击量:

  原标题:车位简单其实成本不简单 机动车保有量不断上升,公共车位供应却极为有限

  2015年广州市机动车保有量就超过230万辆,机动车保有量不断上升,而公共车位供应却极为有限,“车多位少”价格也自然水涨船高。中心区一些楼龄较高的小区在建设之初都没有考虑车位的问题,而且物业管理上对车位也较为松散,随着车辆的增加就从原有的不用付费的先到先得再到现在的一位难求。业内人士表示,广州市中心小区停车难,有多个原因造成。中心城区老小区多,当时受经济条件、小区规划等影响,地下车库非常少。而中心城区商业等资源过于聚集,尤其类似天河、海珠等区域或板块,人流量较大,机动车较多。加上周边的商业和行政办公场地停车位规划滞后而“抢”附近小区车位,这使得此类区域的停车位资源非常匮乏。此外,从成本上来说,现有的一些停车位的成本比较高,影响了开发商建车位的积极性。

  车位在汽车保有量不断上涨的情况下已逐渐被刚需化。根据阳光家缘数据显示,2016年1月~10月,二手房交易104630套,而二手车位交易仅4396套,约24套二手房才配套1个车位;10月份,全市二手房与车位出售比为30∶1;在越秀区,二手房与车位出售比达到63∶1;荔湾区更是达到全市最高出售比88:1,稀缺性不言而喻。同时期,住宅均价15249元/平方米,车位均价则为12179元/平方米,均价比为1.25∶1。

  业内人士表示,由于许多住宅小区过去在规划设计时没有从发展的角度充分考虑停车位和停车场,造成停车位配建比例严重不足,难以满足业主停车的需求。

  合生创展有关负责人表示,现在很多新建楼盘的车位比例都可达到1:1,但是十几年前建的小区,尤其是海珠、荔湾、越秀等中心区域的楼盘,在规划之初,都不可能达到这一比例,“以海珠区某大型小区为例,目前入住的业主有9000户、约3万多人,车位却不到1000个,有的组团下面甚至根本没有地下停车场”。据悉,该小区目前二手车位价格接近60万元/个,月租达800元还“一位难求”。

  除了车辆增多导致车位价格高升,房产行情变化对车位流通也产生了极大的影响。不少业主在购买新房时都一同购买了车位,而在出售房子时很多业主却选择了留下车位,车位惜售情绪高涨。

  汇景新城的李先生表示,“小区今年二手房的价格已涨了不少,我今年卖了房子但是留下车位,是因为更看重车位的升值空间。我们这个小区最大的地下车库也才300多个车位,露天的车位到了晚上都很难找。买我房子的那个人,也想要买我的车位,我没有同意,后来他找不到车位就直接租了我的车位,900元/月,基本上可以负担我用车的基本费用。”

  除了出租较快和保值等特点,车位单价较房子小很多,买卖流通也更为方便,对于一部分业主而言,如果急于用钱可选择出售车位应急,而不必出售住宅,间接的加强了业主对车位保有的意愿。

  不仅中心区车位争夺激烈,外围区域也同样存在车位紧缺问题。正常而言,外围区域的公共用地应该更多,可提供的停车场所也比中心区更多,但记者了解到,在番禺、白云等外围区域,部分业主因在天河、海珠等地上班,每天都要开车,一户一车已经常态化,部分还是一家二车的情况。这部分业主不仅晚上回到小区要争抢车位,而且白天停车更难。

  看似简单的一个停车位,建筑成本以及程序并不简单。赶集网负责人告诉记者,车位涉及到的建设环节有土方工程、承载、通风、排水、消防、照明、保温、智能化管理车库的闭路电视监控、出入感应卡系统、车辆进出口通道、顶部和底面结构等各个方面。可以说,这些要素决定了地下车位的建造成本并不比上面的房子低。

  “而且,层数越往下成本越高。表面上看,一个普通车位就那么几个平方米,但实际上还有公摊,实际建筑面积会达到30到40平方米。”该人士进一步表示。

  某上市房企的相关负责人表示,按照广州市国土房管局去年公布的基准地价,珠江新城内商业用地的基准地价基本都在2.5万元/平方米以上,珠江对岸的海珠区部分区域商业用地的基准地价也要2.2万元/平方米左右(负一层停车场的地价按照基准地价的一半来计算),加上地下停车场的建筑成本原本就比较高、需要分摊的面积也比较大,所以中心城区地下停车位的成本很高。

  房天下高级分析师卢佩婷表示,“除了部分小区本身规划车位较少外,车位紧张还因不少车位都是商住楼的混合物业,内部车位供应有限,而且部分商业机构承包大片停车场地提供给自己的顾客私用,直接加剧了部分小区停车难的问题。”因此一个有保障的车位就更成为有车一族的稀缺资源。

  家住海珠区新港路附近某楼盘的张先生就向记者表示,原来自己的所在小区楼下有三层楼的商业裙楼,本来车位就少的小区物管,居然把三分之一的车位租给了来商场消费的客户作为“临保”,而自己的爱车不得不停在1000多米之外的其他小区路边场。每天取车停车都要走上十几分钟不说,其他业主放盘出来的车位也每年看涨。

  无独有偶,天河一小区紧邻着一栋写字楼,而两者共用同一个停车场,除了写字楼的员工月租和时租之外,业主的停车难问题也日渐突出,不得已业主紧急成立业主委员会,与物管进行协商,才将写字楼时租“闭门谢客”。

  58同城有关人士给记者算了一笔账,一般写字楼停车场每小时停车需要6元,一天8小时算下来近50元,一个月至少要1000多元。为了省钱,不少车主都选择在公司附近的小区公共停车场,一来这些停车场价格相对便宜,有些一天仅收10元;二来公司所在的写字楼车位非常有限,部分写字楼仅仅配有30多个车位,完全无法满足使用需求。

  因为通勤产生的车位需求已超出了具体的地域限制,对于车主而言不仅需在白天有车位,晚上也要有车位,显然一个车位在时间上无法满足车主的真正需求。

  从需求与价格的对比上,不少车位业主认为当前车位的估值较低,尤其是限购后,购房门槛的提高也带动了车位购买人群上的改变,不少资金富裕又有车位需求的业主逐渐增多,加强了业主对车位升值空间较大的判断。

  房天下高级分析师卢佩婷认为,虽然从单价上车位价格还是低于住宅价格,但车位有自身计价上的特殊性。如果排除地面车位、机械立体车位、人防车位等无法获得产权的部分,只关注可流通的地下自走式停车位,则会在价格与面积上形成巨大的反差。地下车位包含的均摊面积较大,平均到每辆车停车面积一般是30~35平方米,交易上买家需承担更多的公摊面积成本,卖家也可获得更高收益。

  假设李先生有200万资金,可购买天河一处50平方米住宅楼或4个建筑面积30平方米的车位,按照均价1.25∶1计算,车位增值空间理论上大于住宅。此外,单从租金回报率上看,中心区车位可稳定提供租金平均在600~800元/月,每平方米约60~80元,而同小区的住宅租金一般约为35~50元/平方米。如果从纯投资角度看,商业区的写字楼车位出租价格更高,按照纯租金每年8000~10000元计算,约20~30年可收回本金,加上车位本身的升值空间,理论上投资车位获益能力高于住宅。

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