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赵虎律师主页

作者:ag娱乐手机版网址 发布于:2020-08-30 20:58 点击量:

  王女士在小区地下车库拥有两个相邻产权车位,因家中车辆较多,其自建了升降设备。负责小区物业管理的北京万科物业服务有限公司(以下简称万科物业)以排除妨害为由将王女士母女诉至法院。4月11日上午,法院判令王女士母女拆除升降停车设备。

  赵虎:正如案件中提到的,建设立体停车库、立体停车设施符合政策导向,不仅欧洲等其他国家对此提倡,国内北京、上海等城市也有政策上的指引。在商场附近,立体停车库、停车位也是比较常见的。

  北京市有《关于规范机械式和简易自走式立体停车设备安装及使用的若干意见》,为北京市规范建设立体停车库提供了政策依据。

  《意见》鼓励多种渠道、多种方式投资设置机械式、简易自走式立体停车设备,鼓励停车场产权人对既有平面停车设施进行改造,设置机械式、简易自走式立体停车设备,增加停车设施供给,同时,明确了利用居住区内业主共有的公共场地设置机械式、简易自走式立体停车设备,利用居住区和单位自有用地设置机械式、简易自走式立体停车设备,及出于城市景观、安全防护、减排降噪需要,设置机械式、简易自走式立体停车设备等情形应履行的程序及应符合的要求。从《意见》规定来看,这个是对停车场的规定,但是对于公民个人的停车位,是没有规定的,这也是朝阳法院建议北京市交通委,对居民个人在自有车位上建设立体停车设施的申请、建设、验收予以规范并明确具体实施细则的原因。

  2. 主持人:在购买的车位上,私人业主有什么权利?是完全的产权,还是仅仅用于停车使用权?

  (1) 车位是租用的。通过签订协议的方式,从物业公司或者开发商手中,获得车位的使用权,有可能是二十年或者长期的使用权。这种情况下,个人是没有产权的,产权有可能是开发商的或者业主共有。

  (2) 另外一种就是业主拿到了产权证。这种情况下业主对车位是有完整产权的,但是对权利的行使要符合相关法律的规定,车库的使用要符合使用目的,不能在车库堆放杂物或者进行其他活动。

  赵虎:这个问题需要分层次来看,比如说我们拥有一块土地,而且这块土地是用于建造房屋,我们当然可以建房,但是建多少层及房屋外观设计等需要获得相关批准,并不是我们主观决定。

  对于是否有权在个人停车位上面建立体停车装置,从大方向上面来讲,还是有权建设的。但是,立体停车位的外观、是否妨碍其他人,这些因素都需要考虑。在个人车位上建设立体停车装置,应当遵守相关法律规定。根据《物权法》第七十一条规定,业主对其建筑物专有部分行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。所以,业主在自家停车位上建设立体停车装置首先应当遵守这一前提。

  赵虎:建立立体停车装置免不了会涉及建筑物共有部分的占用或使用。比如用电问题,电路铺设需要占用公共区域,而且用电可能给其他业主带来安全隐患;另外固定立体停车装置,同样需要对墙体或者其他公共区域进行利用,所以,建设立体停车装置需要征求其他业主的同意,否则构成对业主共有权的侵犯。除了遵循法定程序外,如果业主与物业之前签订了相关的合同,则除了需要取得其他业主同意外,还需要按照合同约定取得物业的同意。

  另外建立立体停车装置,应当经过相关部门的审批。还要从安全方面考虑是否适合建立立体停车位。

  5. 主持人:如果业主购买的车位不是在建筑物地下,而是在地面,这样的建设是合法的吗?

  其次,《意见》鼓励多种渠道、多种方式投资设置机械式、简易自走式立体停车设备,鼓励停车场产权人对既有平面停车设施进行改造,设置机械式、简易自走式立体停车设备,增加停车设施供给。根据《意见》规定,对由居委会、业委会或建设单位主导的批量车位建设,对居民个人在自有车位范围内自建机动车停车设施应如何申请建设、验收,如何鼓励尚无明确意见。

  6. 主持人:物业方面起诉王女士的依据包括业主公约,公约是什么性质的文件,有法律效力吗?

  赵虎:在买房的过程中,我们会签署《前期物业管理合同》、《业主公约》等相关文件。公约属于业主间共同约定、相互制约、共同遵守的行为准则,本质上具有合同性质,具备法律效力。业主应该遵守相关约定,否则应当承担法律责任。

  7. 主持人:公约中约定,“车位只可用作停放车辆,不得擅自在车位上安装设施”。王女士认为她们的建设是为了停车,并不违约。那么她是否违反了公约呢?

  赵虎:从该案来看,她已经侵犯了其他业主的共有权,因为在固定的时候,将钢钉打进墙面,在电路铺设的过程中,需要占用公共区域。所以,虽然立体车库的库位本身并没有占用公用部位,但车库装置及使用,构成对公用部位的占用。

  8. 主持人:女士认为,物业公司用以约束业主的《公约》、《合同》,限制了业主的合法权益,违反了物权法,应属无效。那么物权法中有什么规定呢?

  赵虎:《物权法》第七十一条第一款规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,同时,在第二款对业主行使专有部分所有权进行了约束,即业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。也就是说专有部分的所有权可以有,但是有限制的。另外,《物权法》第七十六条规定,改建、重建建筑物及其附属设施需要由业主共同决定。

  9. 主持人:政府相关部门为解决停车难问题曾出台文件,鼓励社会、个人、集体投资建设车位,并给予一定奖励。但是,在实现中要建设立体停车库却是困难重重,包括这样一个案例中暴露了什么样的问题?

  赵虎:(1)法律规定不到位的问题。法律规定可以建立立体停车位,但是依据什么程序做,验收标准是什么?这些都没有具体的法律规定。

  (2)公民或其他主体,对立体车库设备安装涉及的国家法律法规及相关政策了解不到位,这就可能会导致,不经合法程序擅自建设车位的现象发生。

  (3)就居民个人在自有车位范围内自建机动车停车设施而言,相关规范没有明确规定建设的申请、标准及验收程序,这就会进一步加剧擅自建设的乱象,相应,这一乱象可能会带去安全隐患。

  10. 主持人:个人到底能不能在自己的车位上建设立体停车装置?但是目前来看,条件还不成熟,政府部门应该做些什么?

  赵虎:对于北京来说,资源紧张,开发的能力不够,所以,建设立体停车场是社会发展的方向。

  在车位紧张、拥堵的现实状况下,政府对自建停车装置应予以鼓励。政府部门要做的,一方面是进一步完善法律法规及政策规范,明确车位建设的申请及验收程序,另一方面,应当全方面加强关于鼓励建设立体停车装置的宣传,让公公及市场主体,清楚提倡建设立体停车装置的合理性,更要让公众及其他主体知悉,立体车库建设应当遵循的合法程序、应当符合的安全标准等。

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